Pige téléphonique interdite : comment une agence immobilière trouve encore des vendeurs

La loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, dans son article 13, a réécrit l'article. Le premier alinéa est court : « Il est interdit de démarcher par téléphone, directement ou par l'intermédiaire d'un tiers agissant pour son compte, un consommateur qui n'a pas exprimé préalablement son consentement à faire l'objet de prospections commerciales par ce moyen. » Le texte ajoute que la preuve du consentement appartient au professionnel.

Un vendeur qui publie son appartement sur un portail agit comme particulier : c'est un consommateur au sens du texte. L'appeler pour lui proposer un mandat, c'est le contacter « en vue de conclure un contrat », selon la définition que donne la DGCCRF dans sa fiche du 27 juillet 2026. Le cas de la pige est donc couvert, quel que soit le portail où l'annonce a été repérée.

La dernière ligne est celle que les agences sous-estiment. Le Code de la consommation est explicite : « Tout contrat conclu avec un consommateur à la suite d'un démarchage téléphonique réalisé en violation des dispositions du présent article est nul. » Pour une agence, ce contrat est le mandat. MySweetImmo l'a résumé le 9 juin 2026 : un mandat contesté, c'est une vente fragilisée et une commission menacée. L'amende est le risque visible. La nullité du mandat est le risque qui coûte une vente.

Le texte de l'article R. 223-4 commence par une précision qui règle la question : il s'applique « pour l'application du cinquième alinéa de l'article L. 223-1 ». Ce cinquième alinéa est celui qui interdit totalement le démarchage pour la rénovation énergétique et l'adaptation du logement. La notice du décret, publiée au Journal officiel du 25 juillet 2026, le confirme : le consommateur « peut être appelé à sa demande expresse » pour ces produits et services, « sous réserve d'un rappel dans un délai court ».

La fiche de la DGCCRF du 27 juillet 2026 range d'ailleurs ce rappel sous la question « Dans quels domaines le démarchage téléphonique est-il totalement interdit ? ». Les agences qui lisent « rappel sous cinq jours autorisé » dans un résumé et l'appliquent à leurs demandes d'estimation s'appuient sur une exception qui ne les concerne pas.

La conséquence est concrète. Un vendeur qui remplit un formulaire « faites estimer votre bien » ne donne pas automatiquement son accord pour être appelé. Ce qui rend l'appel sûr, c'est le contenu du formulaire. C'est l'objet de la section suivante. Nous ne sommes pas avocats : faites valider votre formulaire par votre conseil juridique ou votre fédération.

Les cinq mentions de l'article R. 223-1, appliquées à un formulaire d'estimation :

• Qui et pour quoi. Le nom de l'agence, et l'objet : par exemple « vous rappeler au sujet de l'estimation et de la vente de votre bien ».
• Le choix. Une case à cocher vide, que le vendeur coche lui-même. Il doit pouvoir envoyer sa demande d'estimation sans cocher.
• La durée. Écrite en clair, un an au plus. Vous pouvez proposer moins.
• Le retrait. Comment retirer son accord, par un moyen pas plus compliqué que de le donner. Le décret précise qu'un retrait oral pendant un appel compte.
• La preuve. L'indication que le vendeur peut obtenir la preuve de son consentement. Un accès en ligne est possible, sans lui imposer de créer un compte.

Un exemple de libellé, à faire relire par votre conseil : « J'accepte que l'agence [nom] me contacte par téléphone au sujet de l'estimation et de la vente de mon bien, pendant 6 mois. Je peux retirer cet accord à tout moment, y compris pendant un appel, et demander la preuve de mon consentement. »

Deux obligations techniques suivent. L'agence doit archiver, pendant trois ans, le texte présenté, la date et l'heure de l'accord, et le créneau accepté si l'appel a lieu hors des horaires légaux (article R. 223-2). Et l'article L. 223-2, nouveau lui aussi, impose d'informer toute personne dont vous recueillez le numéro que la sollicitation commerciale par téléphone suppose son consentement. Un CRM qui horodate la case et garde le libellé exact fait ce travail ; un tableur partagé le fait mal.

Le courrier et les prescripteurs méritent un mot. Le courrier fonctionne si le fichier est licite et ciblé, par exemple sur des biens dont le diagnostic énergétique annonce une contrainte de location. Les prescripteurs fonctionnent si la relation est réelle et suivie. Nous avons détaillé ce qui tient sur la durée dans notre guide sur les données qu'une agence doit posséder.

Le travail ressemble peu à une vitrine. Un site qui fait venir des vendeurs répond aux questions qu'ils se posent vraiment dans votre secteur : le prix au mètre carré dans leur rue, le délai de vente constaté, ce que le diagnostic de performance énergétique change pour leur bien, les documents à préparer. Une page par question, traitée en entier, avec vos chiffres. Une page « agence immobilière + ville » de trois paragraphes ne répond à aucune.

Les assistants ajoutent une contrainte. Google documente un mécanisme de « query fan-out » : ses réponses IA décomposent une question en plusieurs recherches avant de répondre. Une page qui traite une sous-question à fond a une chance d'être retenue. Nous avons consacré un guide entier à ce sujet, comment rendre son agence immobilière visible dans ChatGPT, avec ce qu'une agence contrôle et ce qu'aucun prestataire ne peut lui vendre.

Dernier point, souvent oublié : la demande entrante se perd quand personne ne répond. Un vendeur qui remplit un formulaire un mardi à 21 h peut en remplir trois autres le même soir. L'agence qui répond la première, par écrit puis par téléphone si l'accord est là, prend l'avance.

Concrètement, quatre tâches se délèguent bien. La réponse à une demande d'estimation, envoyée par écrit dans la minute avec les premières questions sur le bien. Le compte rendu de visite, rédigé à partir des notes du négociateur et envoyé au vendeur. La relance des acquéreurs après une visite. La mise à jour du logiciel de transaction, qui sinon se fait le soir ou pas du tout. Nous détaillons ce qui tient en production dans les cinq automatisations IA qui tiennent en agence immobilière.

Un agent IA qui téléphone lui-même reste soumis aux règles du démarchage, et la CNIL exige déjà le consentement pour la prospection par automate d'appel vers les particuliers. Nous traitons ce cas dans notre guide du standard téléphonique IA et des appels sortants. Le meilleur rendement est ailleurs : l'écrit immédiat, puis l'appel humain du négociateur quand le vendeur a dit oui. C'est le parcours que nous construisons dans le CRM intelligent pour l'immobilier.

Le délai. Un site qui attire des vendeurs se construit page après page. Personne ne publie de délai fiable de retour, et un prestataire qui promet un délai chiffré vend une hypothèse. Le courrier et le terrain comblent la période de transition.

L'expiration. Un consentement d'un an n'est pas un fichier perpétuel. Un vendeur qui n'a pas vendu dans l'année doit redonner son accord avant un nouvel appel.

La matière. Un assistant recommande ce dont il a lu quelque chose. Si votre agence n'est citée nulle part ailleurs que sur son site, les leviers sont dehors : presse locale, avis réels, partenaires.

Le droit. Cette page est une lecture des textes au 9 octobre 2026, sans valeur de conseil juridique. Les premières sanctions et la jurisprudence préciseront les zones grises, notamment le rappel d'un vendeur qui a demandé à être contacté sans cocher de case.

• Étape 1, arrêter les appels sans accord. Pige, relances de vieux fichiers sans preuve de consentement : tout s'arrête, y compris chez les prestataires qui appellent pour vous.
• Étape 2, refaire le formulaire. Les cinq mentions, une case vide, un archivage horodaté pendant trois ans.
• Étape 3, répondre dans la minute. Un accusé de réception utile, écrit, à chaque demande, à toute heure.
• Étape 4, écrire les pages que les vendeurs cherchent. Une question locale par page, traitée en entier.
• Étape 5, lancer le courrier et les prescripteurs. Pour la période où le site monte en puissance.
• Étape 6, déléguer l'administratif. Comptes rendus, relances, saisie, pour que le temps gagné aille au terrain.

Pour la vue d'ensemble des projets IA dans le secteur, voir notre guide sur l'IA dans l'immobilier, et pour savoir qui fait quoi sur le marché, notre comparatif des prestataires IA pour l'immobilier.