Loi Hoguet et IA : ce qu’un agent IA a le droit de faire dans une agence immobilière

Cette page ne constitue pas un conseil juridique. Elle lit les textes ; elle ne remplace ni votre avocat ni votre syndicat professionnel, la FNAIM ou le SNPI. Elle ne traite pas de la prospection téléphonique des vendeurs, couverte dans notre guide sur la fin de la pige téléphonique, ni du choix des tâches à automatiser, détaillé dans les cinq automatisations IA qui tiennent en agence.

Les lignes « Brouillon » et « Transmettre » demandent le plus de soin. Elles décrivent des tâches où l’agent IA fait une partie du travail, la mise en forme d’un mandat ou la transmission d’une offre, et où une personne habilitée doit intervenir avant que l’agence soit engagée. C’est là que se logent les erreurs d’un agent mal configuré : un champ d’honoraires rempli par déduction, une contre-offre envoyée sans validation.

L’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 fixe le champ. Il vise les personnes « qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui », dont, au 1°, « l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location » d’immeubles. Une agence qui répond à un acquéreur sur un bien qu’elle commercialise prête son concours à une vente : ce que fait son agent IA se situe dans ce champ.

L’article 3, dans sa version en vigueur depuis le 17 juillet 2025, réserve ces activités aux « titulaires d’une carte professionnelle », délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale. Quatre conditions : l’aptitude professionnelle, une garantie financière (sauf pour qui déclare ne détenir aucun fonds), une assurance de responsabilité civile professionnelle, et l’absence d’incapacité. L’expression « carte T » vient de la mention que la carte porte, reprise mot pour mot à l’article 72 du décret n° 72-678.

« Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. »

Le deuxième alinéa traite des habilités qui ne sont pas salariés : le statut d’agent commercial du Code de commerce leur est applicable, et « Ces personnes doivent contracter une assurance ». Le troisième alinéa enchaîne : « Ces personnes ne peuvent pas », puis liste trois interdictions : recevoir ou détenir des fonds, donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé autres que des mandats, et diriger un établissement. Selon notre lecture, « ces personnes » désigne les habilités non salariés, c’est-à-dire les agents commerciaux : la phrase suit celle qui les vise, et l’interdiction de diriger une succursale ne pourrait pas viser un salarié habilité qui en dirige une.

Le décret précise la preuve des pouvoirs à son article 9, relu le 1er novembre 2026 dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2015 : « Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle […] justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation », visée par le président de la CCI puis délivrée par le titulaire de la carte. Le texte dit « personne physique » : selon notre lecture, un logiciel ne peut pas recevoir d’attestation.

Le risque d’un écart est pénal. L’article 14 de la loi punit « de six mois d’emprisonnement et de 7 500 Euros d’amende » le fait d’exercer sans carte, et son dernier alinéa applique les mêmes peines au fait « de négocier, s’entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d’une carte professionnelle, sans y avoir été habilité ». Ces peines visent des personnes. Selon notre lecture, si un agent IA négocie pour l’agence, c’est l’organisation mise en place par le titulaire de la carte qui est en cause.

Le Gouvernement a été interrogé sur l’IA dans l’immobilier par la question écrite n° 13930 du député Édouard Bénard, publiée au Journal officiel le 31 mars 2026, au sujet des photos retouchées par IA. La réponse, publiée le 14 juillet 2026 (page 6658), ne crée aucune règle française nouvelle : elle renvoie aux obligations de l’IA Act, détaillées dans notre guide IA Act en agence immobilière, et estime que le Code de la consommation « permet déjà de sanctionner les professionnels » qui présentent un bien de manière trompeuse. Elle rappelle aussi que la DGCCRF enquête régulièrement sur les professionnels de l’immobilier.

Trois conséquences pratiques découlent de ce silence, selon notre lecture.

• L’agent IA ne peut pas être habilité. L’attestation de l’article 9 est délivrée à une personne physique. Ce que l’article 4 réserve à la personne habilitée, négocier, s’entremettre, s’engager, doit donc passer par un humain qui l’est.
• Ce que dit l’agent, l’agence le dit. Une réponse fausse sur la surface, les charges ou les honoraires est une information donnée par l’agence. L’assurance de responsabilité civile professionnelle de l’article 3, 3° est celle qui jouera.
• Une concession de prix décidée par la machine n’a pas de base. Aucun texte ne prévoit qu’un logiciel négocie pour le titulaire de la carte. La lecture prudente consiste à l’interdire.

Nous ne citons aucune jurisprudence : nous n’avons identifié aucune décision publiée sur un agent IA en agence immobilière, et cette page n’en invente pas.

L’article 50, paragraphe 1, du règlement (UE) 2024/1689, applicable depuis le 2 août 2026, impose que les systèmes destinés à interagir avec des personnes soient conçus pour que celles-ci soient « informées qu’elles interagissent avec un système d’IA, sauf si cela ressort clairement du point de vue d’une personne physique normalement informée et raisonnablement attentive et avisée ». Le paragraphe 5 fixe le moment : « au plus tard au moment de la première interaction ou de la première exposition ».

L’obligation pèse sur le fournisseur. L’article 3 range parmi les fournisseurs l’organisme qui « fait développer un système d’IA » et le met en service « sous son propre nom ». Selon notre lecture, une agence qui fait construire son agent porte donc l’obligation. Une agence qui achète un outil prêt à l’emploi est déployeur, et c’est l’éditeur qui doit avoir conçu l’annonce ; notre guide IA Act en agence immobilière détaille les deux cas, et notre page sur l’obligation de transparence des agents IA donne le calendrier.

Pour les honoraires, l’arrêté du 10 janvier 2017 s’applique à « tout professionnel qui, à quelque titre que ce soit, intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs ». L’article 2 oblige à afficher « les prix maximums pratiqués des prestations » et à dire qui les paie. Un agent IA qui cite un taux doit lire le barème publié par l’agence. S’il calcule un montant à partir d’un pourcentage qu’il a mal compris, l’agence a affiché un prix qu’elle ne pratique pas.

L’estimation est un cas voisin. Comme le détaille notre guide sur l’estimation immobilière en ligne avec un agent IA, la loi Hoguet ne réserve pas l’estimation aux agents immobiliers, et le code de déontologie annexé au décret n° 2015-1090 impose de préciser qu’un avis de valeur ne constitue pas une expertise. L’agent IA donne une fourchette sourcée ; le prix argumenté vient du négociateur.

Le conseil juridique se traite à part. L’article 4, 2° interdit aux habilités non salariés, les agents commerciaux, de « donner des consultations juridiques ». Par prudence, un agent IA qui répond pour l’agence applique la même règle et renvoie vers le notaire ou l’avocat les questions de succession, de fiscalité ou de régime matrimonial. La qualification elle-même, budget, délai, financement, bien à vendre, ne pose pas de difficulté au regard de la loi Hoguet. Le Code de la consommation intervient dès que l’agent passe au téléphone : depuis le 11 août 2026, l’article L. 223-1 interdit de démarcher par téléphone un consommateur qui n’a pas donné son consentement préalable.

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : “Transactions sur immeubles et fonds de commerce” ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. »

En pratique, l’agent IA doit lire le statut du mandat dans le logiciel de transaction avant de proposer un créneau. Un bien repéré mais pas encore confié à l’agence ne se fait pas visiter. Les textes relevés ne disent pas qui doit conduire la visite. Selon notre lecture, une visite où l’on discute du prix relève de l’entremise et revient donc à une personne habilitée.

L’article 6 I de la loi exige que les conventions « doivent être rédigées par écrit » et précisent : les conditions dans lesquelles l’agence peut recevoir ou remettre des fonds, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en aura la charge, ainsi que les moyens employés pour diffuser les annonces. Pour un mandat exclusif, la convention « précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser » et la façon dont il en rend compte.

L’article 7 ajoute une cause de nullité : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. » Quand le vendeur est un particulier et que le mandat est exclusif, la règle de dénonciation de l’article 78 du décret doit y figurer en caractères très apparents.

« Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Le registre est la pièce que l’agent IA ne gère pas. L’article 72 du décret veut que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats », que le numéro d’inscription soit reporté sur l’exemplaire du vendeur, que le registre soit « à l’avance coté sans discontinuité et relié » ou tenu sous forme électronique, et que mandats et registre soient conservés dix ans. Un brouillon préparé par l’IA n’a pas de numéro : il en reçoit un quand l’agence l’émet.

L’article 4, 2° concerne les habilités non salariés, les agents commerciaux. Il leur interdit de rédiger des actes sous seing privé, « à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte ». Le mandat est donc le seul acte de ce type qu’un agent commercial peut rédiger. Pour un agent IA, nous appliquons la même limite par prudence : il remplit les champs du modèle à partir du logiciel, identité du vendeur, désignation du bien, prix, durée, honoraires du barème, et signale une mention manquante. Il ne choisit pas un taux d’honoraires, ne fixe pas une durée et n’ajoute pas de clause.

« Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision […]. »

Selon notre lecture, un mandat de vente confié par un particulier à une agence est un contrat de prestation de services entre un professionnel et un consommateur. Signé en ligne, il entre dans ce régime. Signé au domicile du vendeur, il est conclu hors établissement et ouvre le même délai. Signé dans les locaux de l’agence, il n’ouvre pas ce délai.

Avant la signature, l’article L. 221-5, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2026, impose de donner, « lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation ». Si ces informations manquent, l’article L. 221-20 prolonge le délai de rétractation « de douze mois à compter de l’expiration du délai de rétractation initial ». Si l’agence veut diffuser l’annonce ou organiser des visites avant la fin des quatorze jours, l’article L. 221-25 exige qu’elle recueille la « demande expresse » du vendeur.

Le point le plus récent date du 19 juin 2026. L’article 3 de l’ordonnance n° 2026-2 du 5 janvier 2026 a modifié l’article L. 221-21, qui prévoit désormais que « pour les contrats conclus à distance au moyen d’une interface en ligne, le professionnel met à la disposition du consommateur, sans frais pour ce dernier, une fonctionnalité lui permettant d’exercer gratuitement son droit de rétractation ». Un parcours de signature lancé par un agent IA sur le site de l’agence est une interface en ligne. L’article 26 de l’ordonnance précise que « Les contrats en cours au 19 juin 2026 » restent régis par l’ancienne rédaction.

Pour l’agent IA, cela donne trois règles : joindre l’information et le formulaire à chaque envoi en signature, enregistrer la demande expresse avant toute diffusion, et laisser le lien de rétractation visible dans le parcours.

Le décret encadre l’engagement de l’agence au nom du vendeur. Selon l’article 72, lorsque le mandat « comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention ». Sans cette mention, l’agence n’engage pas le vendeur. Avec elle, l’engagement est pris par le titulaire de la carte ou par l’habilité dont l’article 9 exige que « les nom et qualité » figurent dans la convention « lorsqu’il intervient dans leur conclusion ».

La signature électronique ne change pas les rôles. L’agent IA peut déclencher l’envoi d’un document validé vers la plateforme de signature. Les signataires restent le vendeur ou l’acquéreur, et pour l’agence une personne identifiée. Un réglage simple tient la ligne : tout message de l’agent qui contient un montant absent de l’annonce part en validation humaine avant l’envoi.

La négociation commerciale, au sens courant, pose la même question. Un agent IA qui répond « le vendeur accepterait 5 % de moins » négocie. Aucun texte ne vise un logiciel qui négocie, et l’article 4 confie ce verbe à une personne habilitée ; l’article 14 punit celui qui négocie pour le titulaire sans habilitation. Selon notre lecture, la réponse prudente est de ne pas le permettre.

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. »

Pour les fonds qui ne sont pas des honoraires, un titulaire de la carte peut en recevoir s’il dispose de la garantie financière de l’article 3, 2°. L’article 5 renvoie au décret pour « les formalités de tenue des registres et de délivrance de reçus ». Le décret prévoit que tous les versements « doivent être immédiatement mentionnés sur un registre-répertoire » (article 51) et que « Tous les versements ou remises doivent donner lieu à la délivrance d’un reçu » (article 52). L’article 16 de la loi punit « de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende » le fait de recevoir ou détenir des fonds hors de ces conditions.

Le décret prévoit qui peut délivrer ces reçus. L’article 52 permet au titulaire de confier des carnets de reçus aux personnes munies du récépissé ou de l’attestation prévus aux articles 8 et 9. Les agents commerciaux habilités en sont exclus par l’article 4, 1° de la loi, qui leur interdit de « recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d’argent ». Un agent IA ne détient ni récépissé ni attestation.

Pour un agent IA, nous retenons donc une règle binaire. Il n’affiche pas de coordonnées bancaires, ne génère pas de lien de paiement et renvoie toute question « où dois-je verser ? » au négociateur ou au notaire. Une agence qui a déclaré ne détenir aucun fonds au titre de l’article 3, 2° ne peut recevoir aucun fonds pour le compte de tiers, même par l’intermédiaire d’un outil. La gestion locative, où l’agence manie des loyers, obéit à d’autres articles, traités dans notre guide pour automatiser la gestion locative avec l’IA.

L’assurance. La responsabilité civile professionnelle de l’article 3, 3° couvre l’activité de l’agence. Rien dans les textes relevés ne dit si un assureur exclut les messages produits par un outil automatisé. Demandez-le par écrit à votre assureur.

Le périmètre. Cette page traite de la transaction. La gestion immobilière et le syndic (article 1er, 6° et 9°) ont leurs propres règles sur les fonds et les mandats. Les données personnelles des vendeurs et acquéreurs relèvent du RGPD, que nous ne détaillons pas ici.

Quand ne pas déployer. Si l’agence ne tient pas déjà un registre des mandats à jour et un barème publié, un agent IA reproduira ses imprécisions à grande vitesse. Si l’objectif est de faire négocier la machine, notre lecture de l’article 4 l’exclut, et aucun prestataire ne peut lever ce risque à votre place.

Les textes bougent. L’article 3 a été modifié en juillet 2025, le Code de la consommation en juin 2026, et la réponse ministérielle du 14 juillet 2026 indique qu’une adaptation du droit français à l’IA Act est en cours. Vérifiez la version en vigueur sur Légifrance au jour où vous lisez.

1. Un premier message qui dit que l’interlocuteur est une IA, sur chaque canal (IA Act, article 50).
2. Une lecture directe du barème d’honoraires publié, sans calcul libre (arrêté du 10 janvier 2017).
3. Une liste des biens sous mandat inscrit au registre, seule source des visites proposées (décret, article 72).
4. Un blocage de tout montant absent de l’annonce, envoyé en validation humaine (loi, articles 4 et 14).
5. Un blocage des paiements : ni RIB, ni lien, ni acompte (loi, article 6 ; règle de prudence Lumyniq).
6. Des brouillons de mandat sans numéro, émis seulement par l’agence (décret, articles 72 et 78).
7. Pour la signature à distance, l’information précontractuelle et la rétractation en ligne (L. 221-5, L. 221-21).
8. Un renvoi vers le notaire ou l’avocat pour toute question juridique, et un journal des échanges conservé.

Lumyniq construit des agents IA sur mesure pour les agences, avec ces règles écrites dans la configuration et testées avant la mise en ligne. Nous sommes une agence : il faut un projet, un délai de mise en place et un budget, ce qui ne convient pas à qui veut un outil à activer seul le soir même. Lumyniq prépare aussi Agent Studio, qui configurera un agent à partir des pages de votre site et le testera contre vos règles ; liste d’attente ouverte. Les usages de l’IA en agence sont décrits dans notre page IA et immobilier, et les autres prestataires dans notre comparatif des agences IA pour l’immobilier.